안녕하세요.
여러분의 절세파트너 Tax현 김현기 회계사입니다.
요즘 양도세와 관련하여 상담 문의가 많이 오시는데요,
그래서 오늘은 여러분들께 양도소득세에 대하여 설명을 해보려 합니다.
양도소득세 과세대상과 면제조건에는 무엇이 있는지 꼼꼼히 설명해드리도록 하겠습니다.
양도소득세란?
양도소득세란 개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식등과 파생상품의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이익(소득)을 과세대상으로 하여 부과하는 세금을 말합니다.
· 양도소득세는 과세대상 부동산 등의 취득일부터 양도일까지 보유기간 동안 발생된 이익(소득)에 대하여 일시에 양도시점에 과세하게 됩니다.
· 부동산 등의 양도로 인하여 소득이 발생하지 않았거나 오히려 손해를 본 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.
양도소득세의 과세대상
▶ 양도소득세가 과세되는 자산의 범위
| 부동산 | 토지,건물(무허가, 미등기 건물도 과세대상 포함) |
| 부동산에 관한 권리 | 부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권 |
| 주식 | 대주주가 양도하거나 소액주주가 증권시장 밖에서 양도하는 상장주식 등 및 비상장주식 등 *주식등 : 주식 또는 출자지분, 신주인수권, 증권예탁증권 |
| 기타자산 | 사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권, 특정시설물 이용권·회원권,특정주식, 부동산과다보유법인 주식등, 부동산과 함께 양도하는 이축권 |
| 파생상품 | 국내,외 주가지수를 기초자산으로 하는 파생상품, 차액결제거래 파생상품, 주식워런증권,국외 장내 파생상품, 경제적 실질이 주가지수를 기초자산으로 하는 장내파생상품과 동일한 장외파생상품 |
| 신탁 수익권 | 신탁의 이익을 받을 권리의 양도로 발생하는 소득 |
▶ 양도소득세 과세대상이 되는 양도의 범위
양도로 보는 경우
-양도라 함은 자산의 소유권이전을 위한 등기 등록에 관계없이 매매, 교환, 법인에 현물출자 등으로 자산이 유상(대가성)으로 사실상 소유권 이전되는 경우를 말합니다.
-증여자의 부동산에 설정된 채무를 부담하면서 증여가 이루어지는 부담부증여에 있어서 수증자가 인수하는 채무상당액은 그 자산이 사실상 유상양도되는 결과와 같으므로 양도에 해당합니다.
양도로 보지 않는 경우
-신탁해지를 원인으로 소유권 원상회복 되는 경우, 공동소유 토지를 소유자별로 단순 분할 등기하는 경우, 도시개발법에 의한 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되는 경우 등을 말합니다.
-또한 배우자 또는 직계존비속간 매매로 양도한 경우에는 증여한 것으로 추정되어 양도소득세가 과세되지 않고 증여세가 과세됩니다.
▶조세적책적 목적으로 비과세 하거나 감면되는 경우
비과세되는 경우
-1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 2년이상 보유한 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.
·양도 당시 실거래가액이 9억원 초과하는 고가주택은 제외됩니다.
·17.8.3 이후 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 거주기간이 2년 이상이어야 합니다.
·21.1.1 이후 2주택이상(일시적 2주택 제외)을 보유한 1세대의 경우 다른 주택을 처분하고 최종적으로 1주택만을 보유하게 된날부터 보유기간을 계산합니다.
·주택에 딸린 토지가 도시지역 안에 있으면 주택정착 면적의 5배까지, 도시지역 밖에 있으면 10배까지를 양도소득세가 과세되지 않는 1세대 1주택의 범위로 보게 됩니다.
감면되는 경우
-장기임대주택, 신축주택 취득, 공공사업용 토지, 8년 이상 자경농지 등의 경우 감면요건을 충족한 때에는 양도소득세가 감면 됩니다.
장기보유특별공제
1주택자인 경우 양도가액이 9억원을 초과하지 않는다면 양도세를 내지 않아도 되지만, 양도가액이 9억원을 초과하는 고가주택은 9억원 초과분에 대해서 양도세를 내야합니다.
작년까지는 2년이상 거주, 10년 이상 보유했다면 양도차익의 80%(연간8%)까지 장기보유특별공제를 받을 수 있었습니다.
그러나, 올해부터는 보유기간 4%, 거주기간 4%로 장기보유특별공제율이 달라졌으며 10년 이상 거주 및 보유해야 비로소 80%까지 공제를 받을 수 있게 됩니다. 즉 보유기간 뿐 아니라 거주기간이 길수록 양도세 부담면에서 유리해집니다.
양도소득세의 신고납부
1. 부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할세무서에 예정신고 · 납부를 하여야 합니다.
*예를들어, 2021.7.14 잔금을 지급받았다면 양도소득세 예정신고·납부기한은 2021.9.30까지 입니다.
예정신고를 하지 않으면 납부할 세액의 20%인 무신고가산세와 1일 0.03%(19.2.12. 이후 신고·부과하는 분부터는 0.025%)의 납부지연가산세과 부과됩니다.
2. 주식을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 반기의 말일부터 2개월 이내에 예정신고·납부를 하여야 하며, 파생상품을 양도한 경우에는 해당연도 양도소득에 대하여 예정신고 없이 다음해 5월 확정신고·납부만 이행하시면 됩니다.
3. 확정신고
- 당해연도에 부동산 등을 여러 건 양도한 경우에는 그 다음해 5월 1일부터 5월 31일 사이에 주소지 관할세무서에 확정신고를 하여야 합니다.
- 다만, 1건의 양도소득만 있는 자가 예정신고를 마친 경우 확정신고를 하지 않아도 됩니다.
- 주식등의 경우 예정신고를 한 경우 확정신고 의무는 없으나 다음의 경우는 확정신고 의무가 있으며, 파생상품을 양도한 경우에는 해당연도 양도소득에 대하여 다음해 5월 확정신고·납부를 이행(연1회) 하여야 합니다.
4. 예정신고나 확정신고를 하지 않은 때는 정부에서 결정·고지하게 되며, 신고·납부를 하지 않은 경우 무신고가산세 20% (또는 40%), 납부지연가산세 1일 0.03%(19.2.12.이후 신고·부과하는 분부터는 0.025%)를 추가 부담하게 됩니다.
5. 양도소득세 분할납부
| 구분 | 분할 납부 할 수 있는 세액 |
| 납부할 세액이 2천만원 이하일 경우 | 1천만원을 초과하는 금액 |
| 납부할 세액이 2천만원을 초과하는 경우 | 납부할 세액의 1/2이하의 금액 |
양도소득세 법정 신고기한
| 소득종류 | 구분 | 법정신고기한 |
| 토지 또는 건물, 부동산에관한권리, 기타자산, 신탁 수익권 | 예정 | 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 |
| 확정 | 양도일이 속하는 연도의 다음연도 5.1 ~ 5.31일까지 | |
| 토지거래계약 허가구역 안에 있는 토지를 양도함에 있어서 토지거래 계약허가를 받기전에 대금을 청산 한 경우 | 예정 | 그 허가일이 속하는 달의 말일부터 2개월 |
| 확정 | 그 허가일이 속하는 연도의 다음연도 5.1 ~ 5.31일까지 | |
| 주식또는 출자지분 (신주인수권 포함) | 예정 | 양도일이 속하는 반기의 말일부터 2개월 (국외주식, 파생상품은 예정신고 면제) |
| 확정 | 양도일이 속하는 연도의 다음연도 5.1 ~ 5.31일까지 (국외주식, 파생상품 포함) |
*부담부증여시 예정신고 기한 : 증여일이 속하는 달의 말일부터 3개월
*만약 신고·납부 기한이 토요일,일요일,공휴일,근로자의 날인 경우 그날의 다음날을 기한으로 함
양도세율 인상
*조정대상지역은 부동산 시장 과열을 막기 위해 정부가 주택법에 근거해 지정하는 지역을 말합니다.
주택가격 상승률이 물가상승률의 2배 이상이거나 청약경쟁률이 5:1 이상인 곳 등이 해당됩니다.
조정대상지역으로 지정되면 주택담보대출 시 담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI)등의 제한이 있습니다.
또한 다주택자 양도소득세 중과, 장기보유특별공제 배제, 분양권 전매 시 단일세율(50%) 적용 등의 규제를 받게 됩니다.
오늘은 이렇게 양도소득세에 대해서 알아보았습니다.
부동산정책이 계속해서 바뀌면서 많은 혼란이 있으실거라고 예상됩니다.
관련해서 문의사항 있으시면 언제든 TAX현으로 연락 부탁드립니다.
여러분들의 완벽한 절세를 위해 계속해서 고민하고 노력하겠습니다.
감사합니다.
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뱅가드회계법인 김현기 회계사
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