안녕하세요.
여러분의 절세 파트너 TAX 현 김현기 회계사입니다.
요즘 가장 많은 상담을 받고 있는 분야가 양도소득세 관련 분야인데요,
많은 분들이 2년 이상 보유 규정에 대하여 놓치고 있는 것이 있어 오늘 설명드리고자 합니다.
1세대1 주택 비과세 요건 중 보유기간 2년은 다음과 같이 계산하므로
이를 잘 활용하면 주택을 양도하기 위한 의사결정을 하는데 도움이 될 것입니다.
보유기간 2년
1세대 1주택 비과세 주택의 보유기간은 2년 이상이어야 합니다. 주택의 보유기간은 원칙적으로 주택의 취득일부터 양도일까지 계산하여야 하나, 2 주택 이상을 보유한 1세대가 1 주택 외의 주택을 모두 처분 (양도 · 증여 · 용도변경 포함) 한 경우에는 처분 후 1 주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산 하도록 개정되었습니다.
다만, 일시적으로 2 주택에 해당하는 경우에는 해당 2주택은 종전 주택 취득일부터 보유기간을 기산하지만 2주택 이상을 보유한 1세대가 1 주택 외의 주택을 모두 양도한 후 신규주택을 취득하여 일시적 2 주택이 된 경우에는 1 주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산 합니다.
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* 2021년 1월 1일 현재 1세대 1주택자가 해당 주택을 양도하는 경우 보유기간의 기산점은 1주택의 취득일임
* 2주택 이상을 보유한 1세대가 다른 주택을 양도하고 조정지역에 있는 주택만 남은 경우, 그 최종주택의 1세대 1주택 비과세 특례를 적용받기 위하여 거주기간도 최종 1주택을 보유하게 된 날부터 새로 기산함 |
본등기를 하기 전 가등기한 기간이 있는 경우
가등기한 기간은 보유기간으로 보지 않습니다.
동일 세대원 간에 소유권 변동이 있는 경우
세대 전체를 기준으로 2년 이상 보유 여부를 판정합니다.
주택을 배우자에게 증여한 후 배우자가 양도하는 경우
증여자의 보유기간과 수증자의 보유기간을 합하여 계산합니다.
이혼 위자료로 주택을 받은 배우자가 그 주택을 양도하는 경우
배우자의 보유기간만 가지고 판단합니다.
재산분할 청구권으로 취득한 주택의 보유기간
소유권을 이전해 준 다른 이혼자의 당초 부동산 취득일부터 양도일까지의 기간을 합하여 계산합니다.
증여받은 1 주택을 이혼 후 양도하는 경우
증여를 받은 날(증여등기 접수일)부터 보유기간을 계산합니다.
주택을 상속받은 경우
피상속인의 사망일부터 계산합니다.
다만, 동일 세대원이던 피상속인으로부터 상속받은 주택은 피상속인의 취득일부터 계산합니다.
거주 또는 보유 중에 소실·도괴·노후 등으로 인해 멸실되어 재건축한 경우
멸실된 주택과 재건축한 주택의 보유기간을 통산합니다.(20세대 미만 임의 재건축 공사기간은 포함하지 않습니다.)
▶주택면적이 증가한 경우 : 보유기간 계산과는 무관합니다.
▶부수토지 면적이 증가한 경우 : 종전 주택의 부수토지 면적을 초과하는 부분은 신축일로부터 2년이 경과해야 비과세 받을 수 있습니다.
보유하던 주택이 도시 및 주거환경정비법에 의한 재개발·재건축으로 완공된 경우
종전주택의 보유기간, 공사기간, 재개발·재건축 후의 보유기간을 통산합니다.(재개발. 재건축 공사기간을 포함)
부득이한 사유가 있는 때에는 2년 이상 보유하지 않아도 비과세 규정을 적용받을 수 있다.
취학·직장이전·질병 등 부득이한 사유가 있는 경우
1년 이상 거주한 주택을 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 기타 부득이한 사유로 양도하는 경우에는 2년 이상 보유기간의 제한을 받지 아니합니다.
*보유기간 특례요건
-해당 주택에서 1년 이상 거주할 것
-세대 전원이 다른 시·군으로 거주 이전할 것
-양도일 현재 부득이한 사유가 발생할 것
-부득이한 사유가 다음 중 하나에 해당할 것
1) 교육법에 의한 학교에 취학(초등학교·중학교는 제외)
2) 직장의 변경이나 전근 등 근무상의 형편
3) 1년 이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양
4) 학교폭력대책자치위원회가 피해학생에게 전학이 필요하다고 인정하는 경우 (강제전학 가해자는 제외)
부득이한 사유로 주택을 양도하는 경우에도 반드시 1년 이상을 거주한 후에 양도해야 비과세 적용을 받을 수 있으므로 이 점을 특히 유의해야 합니다.
해외이주 또는 출국하는 경우
해외이주 법에 의한 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우와 1년 이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우에는 출국일 현재 1 주택을 보유하고 있는 경우로서 출국 후 2년 이내에 양도하면 보유기간에 관계없이 비과세 합니다.
해외이주신고확인서를 교부받은 경우에는 발행일로부터 1년 내에 출국하면서 출국 전에 다른 주택을 취득하지 않을 조건으로 주택을 양도하는 경우 비과세 합니다.
건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우
[민간임대주택에 관한 특별법]에 따른 민간건설임대주택 또는 [공공주택 특별법]에 따른 공공건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 건설임대주택의 임차일부터 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(취학 등 부득이한 사유 포함) 한 기간이 5년 이상인 경우에는 보유기간에 제한 없이 비과세 됩니다.
협의 양도 · 수용되는 경우
주택 및 그 부수토지의 전부 또는 일부가 [공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률]에 의한 협의매수·수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우에는 보유 기간 및 거주기간에 관계없이 양도소득세가 비과세 되며, 협의양도 또는 수용일로부터 5년 이내에 양도하는 잔존 주택 및 그 부수토지도 비과세 됩니다.
재개발·재건축기간 중에 취득한 주택을 양도하는 경우
1세대가 소유한 1 주택이 재개발·재건축사업시행으로 사업기간 중에 다른 주택을 취득하여 거주하다가 재개발·재건축 완공된 주택으로 이사 가게 되어 대체주택을 양도하는 경우 아래 요건을 모두 충족하면 그 보유기간의 제한을 받지 아니하고 비과세 받을 수 있습니다.
- 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하고 1년 이상 거주
-재개발·재건축주택 완공 전 또는 완공 후 2년 이내에 대체주택 양도
-완공 후 2년 이내 재개발·재건축주택으로 세대전원이 이사하고 1년 이상 계속하여 거주(다만, 취학, 근무상 형편, 질병 요양 등의 경우는 세대원 일부가 이사하지 않더라도 가능)
보유기간 2년 규정에 대해서 오늘 알아보았습니다.
보유기간 및 거주기간만을 보고 양도소득세를 고지한 경우
위와 같은 사유를 입증한다면 비과세를 받으실 수 있을 것입니다.
이외에도 다양한 절세 방법들이 있으니, 복잡하고 어려운 양도소득세
전문가의 도움을 받는 것 또한 좋은 방법입니다.
여러분의 완벽한 절세를 위하여 항상 노력하겠습니다.
감사합니다.
관련 상담
뱅가드회계법인 김현기 회계사
안녕하세요 뱅가드 회계법인 김현기 회계사 입니다. 각종 신고 및 상담 필요시 이 곳을 이용해주세요
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