주택임대소득 과세 요건 : 간주임대료, 사업자등록

 

안녕하세요.

여러분의 절세 파트너 TAX 현 김현기 회계사입니다.

 

오늘은 주택임대소득 과세요건에 대해서 설명을 드리려고 합니다.

주택임대소득 비과세 대상에는 어떤 것이 해당하는지 과세 기준은 무엇인지 알아보도록 합시다.

 

 

주택임대소득이란?

주택임대소득이란 집을 빌려주고 받는 소득을 말합니다.

주택은 주거용으로 사용하는 건물을 의미하며 주택임대소득은 사업소득으로 사업소득에 해당되어서 종합소득세가 과세됩니다.

 

▶주택임대소득 과세 연혁

 

2013년 이전에는 전부 과세하였으며,

2014~2018년에는 총수입금액 2천만 원 이하분에 대해 한시적으로 비과세 하였습니다.

2019년 귀속(2020년 신고)부터 상가 임대업 등 다른 업종과의 형평성 및 '소득 있는 곳에 세금이 있다'라는 과세 원칙에 따라 총수입금액 2천만 원 이하 주택임대 소득도 소득세가 과세됩니다.

 

 

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주택임대소득 비과세 대상

 

1개의 주택을 소유한 자의 주택임대소득은 비과세 대상에 해당합니다.

 

 

▶예외의 경우

1 주택자라도 소유 주택의 기준 시가가 9억 원 초과하거나 국외에 소재하는 주택이라면 과세대상입니다.

예를 들면, 본인 소유의 주택이 1채가 있으나 실거주를 하지 않고 임대 소득을 받고 빌려주고 있으면 비과세 처리 대상입니다.

 

2018년 귀속분까지는 1채가 넘는 주택을 소유하고 있더라도 연간 임대료가 2천만 원 이하라면 비과세 대상이었으나, 2019년 귀속분부터는 주택임대소득이 2천만 원 이하에 해당할지라도 과세대상에 해당되는 것으로 개정되었습니다.

 

▶전세 월세 무관하게 1주택 초과한 임대 소득은 무조건 과세대상?

1주택자라도 2 주택 이상을 소유하면서 발생한 월세 소득은 금액과 관계없이 과세대상입니다.

그렇기 때문에 주택임대소득 과세에 있어서 가장 중요한 부분이 보유 주택 소유 수입니다.

 

 

과세기준

 

▶ 보유 주택 수별

1주택	국외소재 주택 또는 기준 시가가 9억 원이 넘는 국내 소재 주택으로부터 월세 수입이 있는 경우 (보증금은 과세 안 함)
2주택	월세 수입이 있는 경우(보증금은 과세 안 함)
3주택 이상	월세 수입이 있거나 보증금 합계가 3억 원이 넘는 경우 *소형 주택(주거 전용 면적 40㎡ 이하이면서 기준 시가 2억 원 이하)은 보증금 과세대상 주택에서 제외(2021년까지)

 

 

임대 유형별

 

 

월세	기준 시가가 9억 원이 넘는 국내 소재 1주택 보유자, 국외소재 1주택 보유자, 2주택 이상 보유자
보증금	보증금 합계가 3억 원을 넘는 3주택 이상 보유자 *소형 주택(주거 전용 면적 40㎡ 이하이면서 기준 시가 2억 원 이하) 은 보증금 과세대상 주택에서 제외(2021년까지)

 

 

 

간주임대료

간주임대료란 임대인이 임대 기간 동안 전세보증금을 활용해 얻을 수 있는 이자상당액을 임대료로 간주해 과세하는 것을 말합니다.

2주택 이상 소유한 월세액은 과세대상에 해당하지만 전세보증금의 경우, 비 소형 주택 3채 이상 소유하고 보증금 등의 합계액이 3억 원 초과할 경우에 과세대상에 해당합니다. 두 가지 요건 모두 충족 시에만 과세 대상에 해당하게 됩니다.

여기서 소형 주택은 간주임대료 과세대상에서 제외되는데요, 소형 주택이란 주거전용면적이 1호 1세대 당 40㎡ 이하 해당 과세기간의 기준 시가가 2억 원 이하인 주택을 말합니다.

따라서 소형 주택 2채, 비 소형 주택 1채의 전세보증금 간주임대료 발생 시 이는 비과세 대상입니다.

과세대상 해당 여부는 보유 주택 소유 수에 따라 결정된다는 것이 가장 중요한 부분입니다.

 

 

사업자등록

임대 사업 시작일로부터 20일 이내에 사업장 관할 세무서에 사업자등록을 하여야 하며, 2020년 귀속(2021년 신고)부터 사업자 미등록 가산세가 부과됩니다.

*사업 개시일부터 등록을 신청한 날의 직전일까 지의 주택 임대 수입 금액의 0.2%

 

 

 

소득세 신고 방법

 

주택임대 총수입금액이 2천만 원 이하인 경우에는 종합과세 (세율 : 6~42%)와 분리과세 (세율: 14%) 중 선택하여 신고할 수 있으며, 2천만 원을 초과하는 경우에는 다른 종합과세 대상 소득과 합산(세율 :6~42%) 하여 신고해야 합니다.

 

 

Q&A

 

 

 

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